ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจ ไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๑) ขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่ง ผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกําหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายใน เวลาที่กฎหมายกําหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกําหนด ๑๐ ปีและถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกําหนด ๓ ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
ประเภทการจดทะเบียน
จำนอง หมายถึง การจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งแปลงหรือสิ่งปลูกสร้างทั้งหลังหรือที่ดินทั้งแปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคนผู้ที่เป็นเจ้าของทุกคนนั้น จำนองพร้อมกัน
1.ขายฝาก มีกำหนด….….ปี หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียนขายฝากที่ดินทั้ง แปลง หรือขายฝากอสังหาริมทรัพย์ใดทั้งหมด ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คน เดียวหรือหลายคน ทุกคนขายพร้อมกัน
2.ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด…..ปี หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มีหลาย คน แต่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นบางคนมาขอจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนของตน
3.ไถ่จากขายฝาก หรือ ไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ขาย ฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก
4.แบ่งไถ่จากขายฝาก หมายถึง กรณีผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญา ขายฝากฉบับเดียวกันหรือขายฝากที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีก หลายแปลงภายในอายุสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง และ บางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน
5.โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก หรือ โอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายถึง กรณี ผู้ขายฝากประสงค์จะโอนสิทธิการไถ่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ซึ่งได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ให้แก่บุคคลอื่นภายในอายุสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมี ค่าตอบแทนก็ได้ โดยผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำยินยอม
6.ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก หรือ ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ว่า ผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว
7.โอนมรดกสิทธิการไถ่ หมายถึง กรณีผู้ขายฝากถึงแก่กรรมในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก หรือ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ สิทธิการไถ่ตกแก่ทายาทซึ่งมีสิทธิขอรับมรดกสิทธิการไถ่นั้น
8.ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) หมายถึง กรณีมีการจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ต่อมา ภายในอายุสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่ (ผู้รับ ซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน หนี้ที่ขายฝากระงับสิ้นไป สิทธิการไถ่ย่อมระงับ
9.ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ครั้งที่ .… (กำหนด……) หมายถึง กรณีผู้ขายฝากและผู้รับ ซื้อฝากตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก จะตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดจะต้องไม่เกินสิบปี
10.แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) หรือ แบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ระหว่างขายฝากเฉพาะส่วน) หมายถึง กรณีที่ดินมีการจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ผู้รับซื้อฝากประสงค์จะแบ่งแยก หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ รวมและผู้รับซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน
การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน
ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อ ฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยาย กำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้ บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
การไถ่ถอน
“สินไถ่”หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในสัญญา เพราะ อาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้แต่เดิมได้
สินไถ่นั้นถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่ วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป ถ้าปรากฎในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคา ขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อย ละสิบห้าต่อปี (มาตรา ๔๙๙ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ.๒๕๔๑)
บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สิน คือ (1)ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ (2)ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ (3)บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๗)
