โฉนดที่ดิน คืออะไร

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฏหมายที่ดิน รวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฏหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน สิทธิการซื้อขายที่ดิน สิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฏหมาย

ประเภทของเอกสารที่ดิน โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน น.ส.4 / อช.2 (ครุฑแดง) เป็นประเภที่อยู่อาศัยใน กทม และปริมณฑลส่วนใหญ่ แสดงกรรมสิทธิการถือครอง 100% สำหรับบ้านจะเรียกว่า น.ส.4 ส่วนคอนโดจะเรียกว่า อช.2  มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที่ ขอบเขตอย่างชัดเจน สามารถทำการซื้อขายได้ จดจำนองธนาคารได้ 100% ไม่มีข้อกำหนด  มีการระบุชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ  การเปลี่ยนแปลงเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน
2. เอกสารที่ดิน น.ส.3ก. (ครุฑเขียว) เอกสารสิทธิการใช้ประโยชน์บนที่ดินผืนนั้น ไม่ใช่เจ้าของ เช่น มีสิทธิในการปลูกบ้าน ทำสวน ฯลฯ  มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที่ ขอบเขตอย่างชัดเจน  คุณสมบัติใกล้เคียงกับ น.ส.4 หรือ อช.2 สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ จดจำนองได้ และสามารถยื่นรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.ได้ โดยพื้นที่นั้นจะต้องไม่ทับพื้นที่ป่า
3. เอกสารที่ดิน น.ส.3 (ครุฑดำ) เอกสารนี้จะคล้ายกับ น.ส.3ก. เป็นเอกสารสิทธิมีไว้ให้ทำการเกษตรโดยเฉพาะ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการกำหนดที่ดินชัดเจน สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนได้ แต่งต้องรังวัดที่ดินและรอประกาศจากทางราชการ 30 วัน  โดยทั่วไปที่ดิน น.ส.3 จะมีราคาต่ำกว่า น.ส.3ก. และ น.ส.4
4. เอกสาร สปก 4-01 เป็นที่ดินของทางรัฐที่มอบให้เกษตรกร  เพื่อให้มีแหล่งทำมาหากิน เพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น  ได้สิทธิการใช้ประโยชน์ ไม่ได้เป็นเจ้าของ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือ และจดจำนองธนาคารได้  แต่สามารถส่งมอบมรดกได้ ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดประเภทอื่นๆ ได้

ก่อนทำการซื้อขายที่ดิน แนะนำให้ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย และนำไปตรวจสอบกับ กรมที่ดิน ว่าโฉนดที่ดินนี้ มีปัญหาอะไรหรือไม่ เพื่อไม่ให้โดนหลอกและเสียประโยชน์จากการซื้อขาย